实施普惠的个人住房贷款政策正当其时

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  尽快修订《个人住房贷款管理办法》,对于借款人购房贷款以房产价值为限,不再追究无限责任;严格住房贷款抵押房产的保险制度,保障购房人的财产和商业银行的贷款安全;为因疫情、地震等特殊情况减免住房贷款利息留出通道。

  2022年5月20日,中国人民银行公布降低五年期LPR利率15个BP,被市场称为大幅非对称降息,加之元月降息5BP,最新调整后五年期LPR为4.45%,结合5月15日下调首套普通住房贷款利率下限20BP,理论上新购房者可享受最低房贷利率为4.25%。此项政策的效果还有待市场检验,在最敏感的资本市场上房地产行业股票价格并未因此在5月20日之后大幅上涨。

  有商业银行通过客户服务号已提示客户注意:(1)不是所有城市都会执行到全国标准的利率加点下限;(2)不是所有客户都能享受到当地的利率加点下限;(3)存量房贷客户在合同中约定好的利率加点值在合同期间是不变的。简单地说:存量房贷客户可以享受到的房贷利率优惠有限。本文对此做了深入分析,追根溯源发现在新阶段增强我国个人住房贷款政策的普惠性质正当其时。

  根据央行利率政策,自2020年3月起,存量房贷客户转为“LPR+加点”浮动利率,即将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成,加点数值在合同剩余期限内固定不变。

  2022年1月20日,央行公布5年期以上LPR降为4.6%,降幅为5BP,这是房贷定价方式调整后首次下调,降息后五年期LPR与一年期LPR差额扩大为90BP。

  在实际应用中,各类企业贷款一般都是1-3年的流动资金贷款,即使房地产开发贷款也均在五年以内,所以一般的企业贷款都适用一年期LPR定价,而一般个人住房贷款合同期限都在10年以上,适用五年期LPR定价。

  本质上,一年期LPR和五年期LPR的差额体现的是货币的时间价值,即五年期贷款定价包含了一年期贷款价格和五年的期限溢价,但期限溢价不是一成不变的。

  从实际执行情况来看,目前个人住房贷款的实际执行利率远高于一般企业贷款。从央行《2021年第四季度货币政策执行报告》来看:2021年12月新发放企业贷款加权平均利率为 4.57%,同比下降0.04个百分点;个人住房贷款加权平均利率为5.63%,同比上升0.29个百分点,高于企业贷款1.06个百分点。也就是说,目前居民购房贷款实际执行利率要高于企业贷款利率106BP,这种现象不应该成为一种常态。

  查阅央行历年货币政策报告:2012年12月,新发放一般贷款加权平均利率为7.07%,个人住房贷款为6.22%,个人住房贷款利率低于一般贷款利率85 BP。2017年12月,一般贷款加权平均利率为5.80%,个人住房贷款为5.26%,个人住房贷款利率低于一般贷款利率54BP。直至2020年12月,一般贷款加权平均利率为5.30%(其中企业贷款利率4.61%),个人住房贷款为5.34%,个人住房贷款高于一般贷款利率4个BP,高于企业贷款利率73BP。

  按照存量房贷客户转为“LPR+加点”浮动利率定价规则,加点数值在合同剩余期限内固定不变。2021年12月住房贷款加权利率为5.63%,平均加点幅度为98BP,2022年5月5年期LPR报价4.45%,假设今年不再调整LPR利率,2023年1月1日重定价时,存量住房贷款加权平均利率为5.43% ,比2022年降低20BP,虽然大幅降息,但是仍高于企业贷款利率86BP。

  据欧洲央行2018年9月公布的《欧元区房屋贷款利率最低的国家排名》数据显示,第一名是芬兰,房屋贷款利率为0.88%,第二名为葡萄牙(1.35%),第三名为法国(1.53%)。而在欧元区国家中,房屋贷款利率最高的国家为希腊(3.04%),其次是爱尔兰(3.02%)和马耳他(2.69%)。特别是2019年8月,丹麦的日德兰银行推出了世界上首例负利率按揭贷款,利率为-0.5%。

  个人住房贷款以房产做抵押,具有风险小、资本占用低、贷款期限长等优势,是各家商业银行激烈竞争的战略性业务。在获取长期稳定收益的同时,商业银行还可以利用长期的借贷关系开展信用卡、理财等综合业务营销,从房贷客户上获取更大的综合收益。

  各类企业尤其是大中型企业,融资渠道多,可以通过发行债券、票据以及在资本市场上直接融资,如AAA 的企业发行的一年期短期融资券目前平均利率为3.07%,融资成本较低;国家对小微企业的信贷支持已经纳入商业银行考核,将逐步引导小微企业贷款利率降低。但是对个人住房贷款,尤其是存量住房贷款利率一直未引起关注。

  建议央行在引导商业银行降低增量住房贷款利率的同时,重视并研究政策措施逐步引导降低存量个人住房贷款实际执行利率。按照差别化的住房信贷政策要求,在制定具体措施时,要对首套、二套住房贷款区别对待,重点引导首套普通住房存量贷款利率下行。

  新冠肺炎疫情至今历时三年有余,受新一轮疫情、国际局势变化的超预期影响,我国经济新的下行压力进一步加大。在民生方面尤为突出,特别是在旅游、餐饮、娱乐等行业,受疫情影响大、从业人数多,连续三年的疫情导致许多家庭收入锐减,或有可能形成新的社会问题,产生不稳定的因素。

  国家不断出台各项政策措施,支持恢复生产扶持实体经济。5月23日国务院出台六方面33条稳经济一揽子政策措施,5月25日国务院召开稳住经济大盘电视电话会议,政策落地刻不容缓。与此同时,全社会各个行业的个人尚难直接感受到政府各项支持政策。一些旅游、餐饮、娱乐等行业的从业者难以统计失业、收入减少状况,普通居民特别是中小微企业主及从业者面临双重压力,一方面是疫情中的收入锐减,另一方面基本生活费、房贷“月供”等刚性支出需要保障。家庭收入弹性与生活支出刚性之间的矛盾,亟待从政策支持措施上加以研究解决。

  在政府各项医疗、民生保障下,群众基本生活困难比较好解决,而一旦没有收入来源,最容易发生问题的就是房贷“月供”。例如:一笔30年期100万元住房贷款,按照平均利率5.63%测算,累计需要偿还本息合计207万元,其中利息总额为107万元,每月月供为5759.72元。

  此时,如果有特殊情况下减免住房贷款利息的机制,将会大大减轻群众负担。如某借款人在疫情期间是还款的第60个月,则当月的月供5759.72元中利息为4351.96元,即减免一个月住房贷款利息可为该借款人减少4351.96元“月供”。按目前全国38万亿元住房贷款测算,全部减免一个月房贷利息,约为1797亿元,是全国2022年退税总量2.64万亿元的6.75%。国家有关部门可考虑通过商业银行对受疫情影响“封城”“静默”地域的住房贷款客户,按照实际天数减免一定比例的住房贷款利息。

  与现有发放消费券、留抵退税等方式相比,直接减免房贷利息更具优势,主要考虑:

  一是数据真实可靠。银行贷款数据完整准确、疫情防控数据简单透明,便于统计执行,防止造假作弊。

  二是作用直接高效。我国常用的扶持政策基本上都是针对企业,很少将补贴发放到个人,但是给企业的各项政策转化为消费存在一定效率损失,减免房贷利息将减少一些商业银行的利润增速,却可以直接惠及千家万户,真正解决群众的急难愁盼问题。

  三是免息普惠广泛。购房是中国老百姓603883)一生最大的财务支出,一笔住房贷款涉及一个家庭甚至包括夫妻双方父母的三个家庭财富,关乎老中青三代人。通过房贷直接免息的做法,可以最大限度缓冲群众对疫情防控政策的不理解,激励购房者的消费意愿。特别是在党的二十大召开之际,有利于营造良好的社会氛围。

  在百年未有之大变局下,国内外社会经济充满不确定性。建立特殊情况下减免住房贷款利息的机制,增加住房贷款政策的普惠性质,有助于稳定民心构建和谐社会。

  住房制度改革以来,房产已经成为居民家庭财富最大的部分,特别是在北京上海等一线城市,家庭财富更集中于所购房产。然而在我国,针对住房财产损失的家庭财产保险渗透率极低,人们普遍缺乏对家庭最大资产的保险意识,即使贷款所购房产也没有投保任何保险。试想一下,一般家庭买汽车都会买多种保险,但是在家庭最大的资产——住房方面还缺乏风险意识,这无异于让最主要的家庭财产“裸奔”。

  2020年9月瑞士再保险研究院(以下简称瑞再)发布研究报告指出,中国的住房保险渗透率约为0.01%,大大低于国外市场的平均水平,例如日本为0.18%,美国更是达到0.48%。如此巨大的保障缺口,与我们快速发展的住房市场极不相称。

  商业住房保险缺位和不健全,使城镇住房在火灾、爆炸、自然灾害等威胁之下面临风险保障缺口。我国曾经有多个案例表明,由于许多事故无责任主体或责任主体无偿付能力,索赔难度极大,居民实际损失只能由政府代为补偿。这一方面会造成政府财政压力增大,另一方面仅依赖政府有限补助,亦无法充分补偿居民灾后实际损失。

  那么,如何填补该保障缺口?瑞再研究院指出,可以借鉴国外成功范式,鼓励银行加强和规范住房抵押贷款保险。据悉,国外部分银行出于风险管控的考虑,会强制要求贷款人在申请房贷时为其抵押房产投保防范财产损失的住房保险,这成为发达国家市场住房保险高渗透率的主要推力。

  1998年人民银行发布的《个人住房贷款管理办法》规定,“以房产作为抵押的,借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。”据笔者了解,此项规定在商业银行执行过一段时间,后来考虑到保护消费者权益、防止银行捆绑销售等因素,商业银行免除了个人住房贷款的强制性房屋财产保险要求。

  在实际执行中,自愿对所购房屋投保财产险的购房者极少,而且对于“地震或地震次生原因”所造成保险财产的损失,我国保险公司一般不承担赔偿责任,除非投保人办理了专门的地震保险。2008年汶川大地震时,就出现了“房倒人不死,按揭就得还”的悲剧。其后,经监管部门、政府专项下发文件解决了一时的问题,但是在根本政策制度上一直还存在空白。因此,有必要建立落实住房贷款抵押房产的财产保险制度,逐步加以引导完善。

  一是将贷款定价和购买保险结合。商业银行可以将个人住房贷款的产品定价和保险产品的营销结合起来,通过价格引导客户购买保险。即对于购买按揭保险的客户,可执行较低的个人住房贷款优惠利率,反之则提高个人住房贷款利率,以防范银行信贷资产风险。

  二是要求保险公司给与一定让利。银行在为保险公司提供丰富按揭贷款客户资源时,可以要求保险公司对批量客户做出保费优惠定价,达到三者互利共赢。

  三是联合保险公司研究设计专门的产品。如联合保险公司,针对在贷款存续期间,房屋因地震、爆炸、火灾等原因导致灭失的,引入政府住房保障资金进行保费补贴,以保证上述情况发生时,由保险公司代替购房者向银行归还贷款本息,一方面防范按揭贷款风险,一方面可以为购房者提供一定的保障。

  我国目前的个人住房贷款是基于对借款人的信用发放,购房贷款借款人承担的是无限责任,个人购房者要承担房价大幅下降导致负资产的巨大风险。

  如某人在银行贷款70万元,购房价格100万元,首付30%。如果市场出现较动房价下跌至60万元,该借款人又失业无力还款的情况下,不仅要损失首付款30万元,房产处置60万元偿还银行贷款之后,该借款人还需要另外清偿剩余的银行贷款10万元以及期间的贷款利息、诉讼费用等。据悉,近年来,在北京燕郊等地已经出现房价大幅下跌,购房者“断供”“弃房”的情况发生。

  在创新按揭贷款这一金融产品的美国,借款人实际承担的是有限责任,在所购房产变卖清偿贷款后,借款人对未清偿贷款不再承担偿还责任。

  在经济形势不好时,房价大幅下跌和失业者增多往往是同时发生。购房者“弃房”,一般都是在面临失业困境或收入锐减的情况下万不得已而为之,此时不仅会损失已经缴给开发商的首付资金,还让购房者承担对于购房贷款的无限责任,无疑将是雪上加霜。

  还有另一种风险,如果贷款所购房屋因开发商资金链断裂等原因未建成,或者因火灾、地震等原因房屋灭失,在我国普遍缺乏房屋保险的情况下,借款人依然对银行贷款负有无限责任。如借款人无法继续按期归还贷款,将会列入失信名单,面临无法乘坐飞机高铁无法再次贷款等生活问题。

  将购房者贷款的法律责任限定在一定范围之内,无疑会扩大发放贷款的商业银行的风险。但由商业银行作为专业机构承担房价大幅下跌极端情况下的风险,比让个人购房者承担更为合理。

  和无限责任相比,有限责任是法律为现代企业制度创设的一条保护性措施,将我国个人购房者从无限责任中解脱出来,可以说是一种社会进步。

  在1998年我国正式启动住房制度改革之前,我国分别引入源自新加坡的住房公积金制度、源自德国的住房储蓄制度以及源自美国的住房按揭贷款制度。这三种住房金融制度经过二十年来的实践发展已经分化:当前住房储蓄制度仅在中德住房储蓄银行存留少量业务,2020年末该行个人住房储蓄类贷款余额107亿元;全国住房公积金2020年度报告显示,住房公积金个人住房贷款余额62314亿元;与此同时,经过二十多年来的发展,商业性个人住房贷款余额已经达到38万亿元,成为我国房地产市场最重要的一项住房金融制度,也是当前居民购房普遍采取的一种方式。

  住房金融制度具有很强的政策性,与住房公积金、住房储蓄制度相比,住房抵押贷款市场化程度更高。近年来我国房地产市场坚决贯彻党中央“房住不炒”的总方针,加强保障性住房建设,房地产市场总体运行平稳,基本实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。目前商业银行发放的个人住房贷款90%以上都是购房家庭的首套房贷款,每户居民的第一套房应当得到政策的大力支持。但是与国外的一些住房贷款政策相比,我国个人住房贷款政策更为市场化,保障性、普惠性存在不足。如美国对住房贷款利息实行抵缴个人所得税政策、英国对银行发放住房贷款减免利息,而我国在住房贷款政策制度方面还缺乏普惠性。

  现行的《个人住房贷款管理办法》于1998年房改之初发布并实施,后续一些住房贷款利率等方面的改革都是在此基础上“打补丁”。

  迈进新时代,我国各项改革事业取得辉煌成就,个人住房贷款余额占比已经达到GDP的33%,在国内外复杂多变的大环境下,需要重新审视个人住房贷款有关制度的合理性,尽快修订《个人住房贷款管理办法》,特别是在办法中研究增加普惠的原则和条款:对于借款人购房贷款以房产价值为限,不再追究无限责任;严格住房贷款抵押房产的保险制度,保障购房人的财产和商业银行的贷款安全;为因疫情、地震等特殊情况减免住房贷款利息留出通道。

  38万亿元的个人住房贷款,大约涉及一亿个家庭。研究并完善具有普惠性质的个人住房贷款政策制度,对于健全我国住房金融制度意义深远。在我国财政收入、商业银行利润保持10%以上增长的情况下,在保障商业银行基本利益的前提下,“让利于民”适当减轻购房者的贷款负担,一方面对我国房地产市场长远发展会大有裨益,另一方面可以切实减轻疫情的影响,精准快速启动消费,在惠及民生同时稳定社会经济。

  为此,望政府相关主管单位心怀“国之大者”,坚持“以人为本”,重新审视住房金融的基础制度,采取直接有效的手段真正普惠民生,着眼长远保经济增长保民生稳定,实施普惠的个人住房贷款政策正当其时。

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