北京买房你必须要知道的事儿——商业贷款篇

rafarivasphoto2个月前贷款新闻18

  生活在忙碌的大都市,谁都期望有一个属于自己温馨的家。但其实很多人不太清楚要在北京买房,它的房贷政策与其他地方的并不一样,尤其是二手房交易,有着诸多限制。

  今天就带着大家盘点下在北京买二手房需要特别留意的事项,以及购房前需要准备多少资金才能买到自己合适的房子。

  给大家一组数据,首套五环内购房最高贷款303万,五环内到六环243万,六环外183万。跑过中介的购房人应该都听过这组数据,其实这并不准确,在解释这个问题之前,先要说一下北京市的商业贷款政策。

  影响你在北京购房贷款比例的因素有两个,第一是不是首套房,第二是普通住宅还是非普通住宅。

  在北京商业贷款和公积金贷款实行认房又认贷的政策,简单来说就是居民家庭名下在北京无房,且在全国范围内无房无贷款记录。如果你或你的配偶在其他城市有购房贷款记录,就算贷款还清,在北京也不能按照首套来认定。

  之前提到的三个最高贷款的数额其实就是环线指导价乘上首套普通住宅贷款比例65%得到的。但这并不准确,主要是因为它只用了总价,如果用单价乘上普通住宅最大面积(140㎡),贷款额度是可以超过之前提到的三个数。

  买房需缴纳的税费包括契税、增值税、以及个税,只要你买房契税是必交的税种,买方承担。通常来讲,个税和增值税都是卖方缴纳,但北京是卖方市场,往往是由买方承担。

  要说清这三种税是如何计算的,就先得弄清四个价——成交价、网签价、评估价、原值。

  网签价:在网签的过程中网管局系统里体现的成交价格,是网签合同上约定的价格,也是计税的依据

  评估价:贷款时,第三方评估机构接受银行委托评估房子的价值,一般为成交价的90%

  是否缴纳土地出让金主要看土地性质,如果是划拨就得缴纳土地出让金,为差额的35%,主要出现于两限房,缴纳后土地性质会变为出让,之后再进行买卖交易就不需要交土地出让金了。

  华纺易城,满五唯一,面积105㎡,单价9.03万/㎡,过户指导价3.9万(假定),总价948.15万,原值203万。

  过户指导价=网签价=409.5万。可以贷款266万,税费只有契税6.14万。

  (2)按照五环内普通住宅最高指导价为468万,设定网签价=468万,可以贷款304.2万。税费只有契税为7.02万。

  (3)按照948.15万做评估,评估价一般为成交价的90%,即853.34万。

  网签价=853.34万,为非普通住宅,可以贷款60%,即512万。税费为契税和增值税,增值税约为34.47万,契税约为12.8万。

  方案2和方案1相比,多贷款38.2万,额外支付税费成本0.88万,成本率为2.3%

  方案3和方案1相比,多贷款246万,额外支付税费成本41.13万,成本率为16.7%

  方案3和方案2相比,多贷款207.8万,额外支付税费成本40.25万,成本率为19.4%

  过户指导价=网签价=409.5万,可以贷款163.8万,税费只有契税约12.29万

  (2)按照五环内普通住宅最高指导价为468万,设定网签价=468万,可以贷款187.2万。税费只有契税约为14.04万

  (3)按照948.15万做评估,评估价一般为成交价的90%,即853.34万

  网签价=853.34万,为非普通住宅,可以贷款20%,即170.67万。税费为契税和增值税,增值税约为34.46万,契税约为25.6万

  方案2和方案1相比,多贷款23.4万,额外支付税费成本1.75万,成本率为7.5%

  方案3和方案1相比,多贷款6.87万,额外支付税费成本47.77万,成本率为695.3%

  泰晤士印象,满五唯一,面积133.36㎡,单价2.21万/㎡,过户指导价1.2万(假定),总价294.73万,原值80万

  过户指导价=网签价=160.03万。可以贷款104.02万,税费只有契税2.4万。

  (2)按照六环外普通住宅最高指导价为280.8万,设定网签价=280.8万,可以贷款182.52万。税费只有契税为4.21万。

  (3)按照六环外普通住宅最高指导单价2.38万,设定网签价=2.38*133.36=316.86万,可以贷款205.96万,税费只有契税为4.75万。

标签: 贷款新闻

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